Алексей Беляков: «Торговыми центрами мы, по сути, не являемся»

- Если говорить о районном центре «Ангара», то мы придерживаемся ранее озвученных планов – открыть его в 2019 году. Все сроки связаны, в том числе и с внешними факторами. Мы должны подготовить всю необходимую документацию, пройти согласования: устройство внешних сетей, получение разрешения Мосгосэкспертизы и так далее. Всё это требует времени, и сроки постоянно уточняются. Когда мы в конце 2014 года получили все объекты после торгов и начинали проект реконструкции, мы понимали, что 39 объектов – это масштабно, амбициозно и сложно. Соответственно, мы шаг за шагом выстраивали всю стратегию по реализации. Если бы мы делали 39 разных объектов с разным наполнением, разным архитектурным подходом, с разным зонированием, то это было бы очень долго. Поэтому мы пошли по пути типизации и стандартизации решений. Это стало базовой предпосылкой для того, чтобы сократить сроки реализации всей программы в целом.

- Сколько сейчас у вас строится объектов и когда весь проект завершите?

- Сейчас строительные работы на разных стадиях ведутся по 24 зданиям – где-то мобилизация, где-то на объекты выходят подрядчики. Наша задача в 2020 году завершить весь проект. На примере первых зданий мы многому научились, поэтому считаем, что остальные объекты будут идти с опережением.

- Почему ваш выбор пал на британских архитекторов, чем плохи российские?

- Я бы не сказал, что российские архитекторы чем-то плохи. Ни на одном этапе мы не исключали их из процесса. Первоначально мы, например, работали с российской компанией ABD architects Бориса Левянта. Вообще, мы сформировали целый пул участников, в котором лидировал базовый архитектор – британская Amanda Levete Architects. Это известное архитектурное бюро, которое имело опыт реализации общественных пространств, что нас очень сильно привлекло. Они привнесли свежий взгляд на проект со стороны без привязки к какой-то специфике России или Москвы. К тому же это высокопрофессиональная команда, которая, как мы посчитали, сможет объединить всех участников разработки концепции под своей эгидой.

Поэтому здесь речь идет не про зарубежные или российские бюро, а про симбиоз и поиск наиболее актуальных решений, которые легли в основу концепции, и реализуются с участием российских проектировщиков.

- Чем конкретно ваши районные центры будут отличаться от торговых центров, которые могут располагаться рядом или в зоне досягаемости на автомобиле или общественном транспорте?

- Во-первых, рядом других торговых центров может и не быть. Все большие торговые центры размещены на периферии, либо прямо в центре города. Чтобы до них добраться, нужно куда-то ехать, до этого собраться, сесть в машину и так далее. У нас другой подход – ведь торговыми центрами мы, по сути, не являемся. У нас есть составляющая фэшн, но она дополняющая. Когда мы еще в 2015 году проводили исследование, мы хотели узнать, какие насущные, ежедневные и ежеминутные потребности есть у жителей каждого конкретного района, которые нельзя реализовать двухчасовой поездкой в сторону какого-нибудь большого мегамолла. Мы собрали те функции, которые требуются жителям района в пешей доступности. Чтобы ты мог надеть тапочки, выйти и встретиться с другом, что-то купить, попить кофе, перекусить, посмотреть кино, не покидая района. Мы создаем пространство, где люди могут хорошо проводить время. Это не только и не столько про шопинг, сколько про времяпрепровождение с семьей, друзьями и соседями. То есть мы возвращаем ту функцию, которая изначально была в этих советских кинотеатрах. Это было место для встреч. Мы хотим вернуть эту атмосферу, свободу и доступность. Плюс добавляем функции образовательные, если ты хочешь отвезти своего ребенка в кружок на мастер-класс, например. Мы хотим создать именно сеть районных, а не торговых центров.

- Получается, у вас нет конкурентов в вашем формате?

- Чтобы все функции были увязаны между собой и привязаны к специфике района – такого я раньше не видел.

- Понятно, что любой инвестор хочет скорейшего возврата своих средств с прибылью. Когда в вашем случае проект выйдет в ноль и начнет приносить доход?

- Это сугубо экономический вопрос. Естественно, коллеги на всех этапах обновляют модели, чтобы проект районных центров работал с точки зрения экономики. Это коммерческий проект с внешним финансированием. Коммерческую концепцию наполнения и зонирование нам помогла сделать британская компания JHP. У нас не было конкретного указания, как надо проектировать, чтобы проект окупился за определенный срок. Но мы искали баланс.

Я как архитектор делал так, чтобы было красиво, при этом такое красиво должно быть и ориентировано к посетителю, чтобы он захотел зайти и что-то купить, и удобно для арендатора. Внутри районных центров мы создаем безбарьреное пространство и открытое зонирование, то есть мы не блокируем классическими стеклянными перегородками витрины магазинов. У нас выходит такая крытая торговая площадь. То есть внутри районного центра ты ходишь между разными магазинами, а не заходишь в них. Я считаю, что мы нашли очень правильный и нужный баланс между архитектурой, доступностью для посетителей и требованиями арендаторов. Но и тут мы действуем с умом – понятно, что мы не будем размещать бургерную рядом с фитнесом.

- В каком случае вы принимаете решение сносить кинотеатр, а когда – реставрировать? От чего это зависит?

- Когда ты рассматриваешь варианты реконструкции, ты должен исходить из планируемой функции. То есть первое, о чем надо задуматься – можно ли твою идею разместить в существующем здании. В нашей ситуации большая часть объектов устарела как морально, так и физически. Кроме того, изначально она была заточена только под кинопоказ, причем советский – однозальный. Сейчас просто невозможно вместить в эти здания все те функции, которые мы запланировали. Качественный кинопоказ в тех зданиях невозможен в принципе. При этом мы сохраняем базовые элементы: большое остекленное фойе, массивный объем зальной части кинотеатров. То есть все то, что делает здания узнаваемыми и создает некую преемственность. Для этого мы намеренно оставили названия кинотеатров, мы восстанавливаем вывески – вплоть до шрифтов и написания, чтобы была связь с прошлым.

Есть объекты, где мы делаем реконструкцию, но там либо здания в нормальном состоянии, либо его уже успели обустроить под современные требования, например, «Саяны» или «Звездный». Там в принципе сильных вмешательств не требуется. Там необходимо немного облагородить, правильно доделать и можно снова запускать в эксплуатацию.

- Что будет с кинотеатром «Родина»?

- Это объект культурного наследия, который мы должны реставрировать. Под охраной фасады, элементы внутренней планировки, колонны, отделка лестниц, светильники и многое другое, что мы сохраняем. «Родина» стоит особняком, будучи жемчужиной нашего портфеля. Мы изначально поднимали архивы 1938 года для того, чтобы не просто сохранить то, что осталось, но и восстановить те вещи, которые были уничтожены. Это касается элементов отделки, напольных покрытий, отделки колонн, пилястр и так далее.

Это очень сложная и кропотливая работа. Зато мы полностью сохраняем и восстанавливаем это здание практически в том виде, в котором оно было построено в прошлом веке. И, конечно, мы улучшаем кинопоказ в этом кинотеатре. На первом этаже будут кафе, а на крыше мы восстановим кровлю, сделав ее вновь эксплуатируемой. Доступ на нее будет у всех групп населения, в том числе и у маломобильных – там будет лифт.

- А от чего пришлось отказаться в «Родине»? Какое там будет наполнение?

- В «Родине» мы оставим кинотеатр и ресторан. С учетом ограничений объемно-планировочных решений там ничего больше не нужно делать. Максимум, попробуем разместить творческие мастер-классы и пункт выдачи интернет-заказов.

- Можете, пожалуйста, подробнее рассказать о тех исследованиях, которые вами проводились в 2015 году? Как ваши районные центры помогут наполнить жизнью спальные районы?

- По каждому району мы провели опросы, собрали мнения местных жителей. Где-то людям нужна была дополнительная досуговая функция, где-то не хватало качественного шопинга. Где-то людям нужны были аптеки, где-то образование или спорт. Образование и детский досуг были лейтмотивом во всех районах. Но основным посылом, конечно, был запрос «верните кино». Поэтому мы постарались собрать все основные пожелания. Хоть и были вещи, которые внедрить невозможно, например, зоопарк. Таким образом, мы упаковывали все пожелания, если так можно сказать, и сформировали базовый набор желанных функций. Ими оказались быстрые покупки в супермаркете, образование и досуг, доступные рестораны нестандартного плана, всё, что можно посещать на ежедневной основе, но чтобы это не было банально. Поэтому мы сначала сформировали базовый список, а остальное дополняли уже тем функционалом, который точечно был интересен жителям.

- Сильно ли, по вашим прогнозам, будет падать трафик в ваших районных центрах в будни?

- Время покажет, но мы ожидаем, что трафик у нас будет относительно ровным именно потому, что это мини-формат, это именно то, что нужно на ежедневной основе, в шаговой доступности, здесь, сейчас и быстро. Аудитория районных центров – это те, чей день проходит в районе – родители и дети, подростки, пенсионеры.

- Сильно ли изменился проект за эти пять лет?

- Да, было очень много изменений с точки зрения внутреннего зонирования, обустройства, технических решений. Во-первых, потому что мы проходили этапы согласования на разных уровнях и в разных инстанциях, где всегда появлялись новые ограничения. Во-вторых, у нас постоянно приходят новые арендаторы, у которых свои пожелания, а у нас свои требования.

Допустим, кинооператору пришлось менять свою концепцию зонирования и входов в помещение, чтобы входы были открытыми в остальную часть этажа. Но общая концепция, конечно, сохранилась.

- Много ли будет у вас именно несетевых арендаторов?

- Относительно других, я могу сказать, что у нас будет очень много несетевых операторов, много новых брендов, локальных предложений, авторских концепций. Именно потому, что у нас небольшой формат, и нам не всегда интересно сажать большого арендатора. Мы ориентируемся на локальные и новые форматы.

- Есть ли в мире какие-либо сетевые проекты, подобные вашему?

- Честно говоря, мы пытались найти компанию, которая делала бы что-то подобное, посмотреть, как они это делали и что у них получилось. Мы искали, но не нашли. Поэтому мы считаем, что именно в таком виде до нас такого никто не делал.

Мы придумывали эту концепцию, по-разному ее называли, учитывали, что всё очень локально, проект только про Москву. Все это не похоже на других, и поэтому мы столько раз обжигались.

- К вам обращались уже с просьбой помочь создать нечто подобное в других городах или, например, СНГ, где тоже есть подобные кинотеатры?

- Насколько я знаю, были некие вопросы и предложения, но ничего конкретного. Но мы ничего не скрываем, мы открыты, у нас маркетинговая программа достаточно обширная и доступная. Мы не делаем секрета и будем готовы рассказать обо всём более детально в ближайшее время, когда районные центры уже начнут работать. Мы считаем, что мегаполис должен развиваться определённым образом, чтобы ориентироваться на конкретные потребности конкретных людей.